Penalizările sunt legale, iar cheltuielile se aplică fiecărei persoane după 15 zile de „gratuitate”

Definirea clară a dreptului de proprietate, revenită în ţara noastră după 50 de ani de comunism, a dus la apariţia asociaţiilor de proprietari, constituite după momentul în care oamenii şi-au dobândit libertatea de a-şi cumpăra locuinţele. Ca orice proiect aflat la început, asociaţiile de proprietari au avut un moment de avânt, cand şi-au asumat responsabilităţi mai mari şi totul părea că va veni în sprijinul proprietarilor, astfel încât afilierea la aceste asociaţii să nu aducă decât beneficii. Iar actori importanţi ai fiecărei asociaţii de proprietari sunt tocmai cei care administrează banii şi iau deciziile care implică, întotdeauna, contribuţia fiecărui membru: administratorul şi preşedintele. Şi dacă în cazul asociaţiilor mici nu prea există neînţelegeri, acestea par să sporească odată cu creşterea numărului de proprietari incluşi, astfel că există deseori cazuri în care proprietarii nici nu ştiu pe ce li se duc bani, ce anume constituie cota lunară de plată sau cât au costat lucrări precum hidroizolaţia, zugrăvirea scării, remedierea liftului ori repararea acoperişului. Şi dacă asta nu e de ajuns, puţini sunt proprietarii care ştiu exact care le sunt drepturile şi obligaţiile, după cum nu ştiu nici faptul că, potrivit Legii 230/2007, oricare proprietar se poate adresa cu cerere scrisă, iar preşedintele are obligaţia de a răspunde şi de a permite accesul la actele asociaţiei în termen de 10 zile. Astfel, proprietarii „au dreptul să cunoască toate aspectele ce ţin de activitatea asociaţiei şi au acces, la cerere, la orice document al acesteia”. Dincolo de Legea 230/2007, asociaţiile pot avea şi regulamente proprii de funcţionare, însă acestea nu au voie să contravină prevederilor legii care le reglementează, desigur. Iar de aici, pot apărea discuţii de tot felul, căci în vreme ce unele asociaţii sunt mai permisive, altele sunt, dimpotrivă, stricte.

Penalizările sunt legale

Auzim adesea că cineva care a întârziat cu plata întreținerii a fost taxat de asociație prin impunerea unor penalizări. Unii spun că acestea se pun după ureche, dar în legea asociațiilor de proprietari scrie negru pe alb că „asociația de proprietari poate calcula și percepe penalizări de întârziere pentru suma neachitată, în condițiile stabilite și aprobate de comitetul executiv al asociației de proprietari. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-a aplicat”. Prin urmare, asociaţiile nu pot aplica penalizări mai mari de 0,2%, însă pot decide ca aceste penalizări să fie mai mici de această valoare, totul depinzând de deciziile interne.

Fondul de rulment și cel de reparații

Fondul de rulment, cel de reparații și fondurile speciale sunt de multe ori enigme pentru locatari. Unii nu înțeleg de ce trebuie să le plătească, iar alții nu știu ce anume plătesc de fapt. Legea spune că aceste fonduri trebuie plătite lunar. „Toţi proprietarii au obligaţia să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de proprietari.”

Fondul de rulment este cotizația care se plătește de fiecare proprietar, iar din acești bani se achită cheltuielile asociației. Asociația este cea care stabileşte cuantumul şi cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. Fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei ce revine fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afişate pe lista de plată. Pentru încasarea fondului de rulment, casierul asociaţiei de proprietari eliberează chitanţă personalizată separată.

În ceea ce privește fondul de reparații, legea spune următoarele: „Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au obligaţia să aprobe şi un fond de reparaţii anual, necesar pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune. Comitetul executiv va pregăti şi va prezenta adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimentează în avans, în tranşe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Plăţile pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune se vor face din fondul de reparaţii. Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari pot aproba şi alte fonduri cu caracter special”.

Ce este fondul special?

La capitolul fonduri speciale intră banii încasați din activități economice prin închirierea unor spații pentru instalarea reclamelor, sau alte venituri obținute pe căi legale. Aceste fonduri pot fi folosite exclusiv pentru îmbunătățirea confortului din bloc sau pentru repararea proprietății comune, și se constituie ca surse proprii ale asociaţiei de proprietari, nu se plătesc proprietarilor, nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment şi nu pot fi folosite la plata facturilor emise de furnizorii de servicii publice de utilităţi. „Acest fond va fi depus în contul asociaţiei de proprietari şi nu va putea fi folosit decât cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari, în conformitate cu bugetul de venituri şi cheltuieli” – se arată în lege.

Coducerea asociației trebuie să dea socoteală

În primul trimestru al fiecărui an, în cadrul adunării generale trebuie să se stabilească prin vot care va fi cuantumul fondului de rulment şi de reparaţii. De asemenea, în darea de seamă a Comitetului şi administratorului trebuie să se prezinte care au fost sumele încasate din chirii, reclamă, penalităţi dobânzi etc., cum au fost acestea gestionate şi care este suma strânsă de care dispune asociația. Pe de altă parte, banii cu care sunt plătiţi cei care ocupă funcţii de administrator şi preşedinte în aceste asociaţii sunt, de regulă, destul de neînsemnaţi ca sumă lunară – însă unii susţin că sumele reale, pentru care „merită” implicarea, vin de altundeva: din lucrările de întreţinere, reparaţii şi modernizări, iar adevărul trebuie să fie, ca întotdeauna, la mijloc.

În plus, asociaţiile de proprietari trebuie şi sunt în permanentă relaţie cu primăriile, care le pot îndruma dar şi controla – mai ales pe parte financiară. Consilierul Biroului de Relaţii cu Asociaţiile de proprietari din cadrul Primăriei Sfântu Gheorghe, Ördög Klára, ne-a declarat că respectivul control financiar se realizează periodic, existând un control cu Corpul Experţilor Contabili şi Contabililor Autorizati din România (CECCAR) – filiala Covasna. Potrivit lui Ördög Klára, în Sfântu Gheorghe avem 170 de asociaţii de proprietari şi probleme însemnate nu au fost cu niciuna.

Reclamaţiile vin pe fondul unei neimplicări iniţiale

Ördög Klára a ţinut însă să atragă atenţia asupra unei tendinţe generale de nepăsare a proprietarilor, urmată apoi de reacţii de revoltă care nu se justifică după ce au tratat cu indiferenţă anumite etape din viaţa asociaţiilor de proprietari.

„Oamenii vin spre noi ca să reclame diverse chestiuni – că li s-a trecut o persoană în plus la întreţinere, deşi legea spune clar că după 15 zile „musafirul”, sau ce este, se va trece la cheltuieli; că a costat prea mult o reparaţie sau că trebuie să plătească pierderi de apă, deoarece ceasul de apă din apartament nu măsoară precum cel mare. Sunt probleme punctuale cărora le dăm răspuns cât mai rapid, dar ideea e că oamenii vin la noi doar când apare o chestiune legată de bani. Şi problema e că nu participă la şedinţele asociaţiilor cu proprietarii, acolo se iau decizii cu care ei nu sunt, poate, de acord şi vin să reclame apoi la noi... Nu aşa se procedează, de asta e foarte important ca fiecare proprietar să participe la aceste şedinţe, ca să poată spune că e sau nu de acord cu anumite măsuri care de regulă înseamnă cheluieli”, a explicat Ördög Klára, menţionând că spre deosebire de alte oraşe, unde s-a întâmplat să fie descoperite facturi neachitate către furnizori ani în şir sau, mai rău, să se fugă cu banii oamenilor, situaţia din Sfântu Gheorghe este încă una destul de bună.

Acestea sunt, pe larg, atribuţiile ce le revin asociaţiilor de proprietari, precum şi drepturile pe care membrii acestora le au, ei cotizând lunar nu doar la cheltuielile proprii ci şi la cheltuieli de întreţinere şi funcţionare ale respectivelor asociaţii. Ce se întâmplă însă dincolo de prevederile scrise, rămâne un subiect deschis, iar „Observatorul de Covasna” vă invită să ne trimiteţi experienţele dvs. în relaţiile cu asociaţiile de proprietari pe adresa redacţiei (str. Sporturilor nr. 8, bl. 18, sc. B, ap. 1, Sfântu Gheorghe), pe adresa de mail observatorulcv@gmail.com sau să ne scrieţi pe pagina noastră de Facebook la adresa www.facebook.com/covasnamedia.

Citeşte şi Asociaţiile de proprietari, acuzate de indiferență şi reguli incorecte