Cum influențează scăderea demografică și migrația limitată piața imobiliară din județul Covasna? De ce preferă localnicii achizițiile fără credit, în ciuda accesului mai ușor la finanțare? Și cum ar putea evolua prețurile locuințelor într-un județ în care stocul de locuințe este vechi, iar oportunitățile economice sunt limitate? Ovidiu Kover, membru al Asociației Brokerilor Imobiliari din România (ABI) și manager de proprietăți la Kover Property Management, ne-a oferit o imagine clară asupra acestor întrebări. Ovidiu Kover ne-a explicat ce modelează piața din județul nostru și a oferit câteva sfaturi practice pentru cei care doresc să cumpere sau să vândă. Răspunsurile, perspectivele și recomandările sale le găsiți în interviul de mai jos.

- Covasna este printre ultimele județe în ceea ce privește numărul de tranzacții imobiliare, conform ANCPI. Care credeți că sunt principalele cauze? Este vorba de cerere scăzută, ofertă limitată sau altceva?

Una dintre cauze este faptul că suntem un județ mic (raportat la numărul de locuitori), având la ultimul recensământ puțin peste 200.000 de locuitori. Scăderea demografică accentuată o resimte și județul nostru. Dacă în 2011, în județul Covasna erau 211.254 de locuitori, la recensământul din 2021 erau cu 5,6% mai puțini. Nu avem migrație internă, adică județul nostru nu este atractiv pentru alți locuitori din restul țării. Singurele persoane care mai ajung în județul nostru sunt cei care activează în sistemul de apărare (armată, poliție, jandarmerie etc.) sau obțin un loc în instituții de stat. Prea puțini vin în județul nostru pentru căutarea unui trai mai bun, iar dacă nu ai nici creștere demografică și nici migrație internă, nu poți avea un număr mare de tranzacții imobiliare.

Avem o migrare a oamenilor din județ, de la oraș la sat sau invers, dar nu este foarte pronunțată. Și dacă visul de a trăi la țară sună frumos, lipsa infrastructurii, a instituțiilor de învățământ etc. pot transforma un vis frumos într-un coșmar destul de repede. Chiar dacă în ultimii ani (mai ales anii de după pandemie, 2020-2022) s-a resimțit o migrare a oamenilor dinspre oraș spre sat, acest trend nu o să se mențină. Lipsa infrastructurii, lipsa de oportunități la sat o să îi împingă și mai mult, mai ales pe cei tineri, către oraș.

- Datele arată că și în ceea ce privește ipotecile, județul se află aproape de finalul clasamentului. Ce influență are acest aspect asupra pieței imobiliare locale?

Accesul la creditare este mai ușor acum decât a fost în 2023, când aveam media dobânzilor la creditele imobiliare de aproximativ 8%/an (acum sunt credite sub valoarea de 6%/an, iar în unele cazuri chiar și sub valoarea de 5%/an). Cu toate acestea, în județul Covasna este preferată achiziția fără credit, iar aceasta se traduce în faptul că o mare parte din achiziții sunt „rezervate” celor care au reușit să economisească suficient cât să poată face o achiziție imobiliară fără a accesa un credit.

Dacă în 2020, anul pandemiei, 75,5% dintre achiziții erau fără credit, în anul 2024 numărul celor care au reușit să facă o achiziție în numerar a scăzut la 66%. A crescut numărul de tranzacții, dar în aceeași măsură a crescut și numărul celor care au făcut achiziții prin credit.

- Cum evoluează prețurile în zonă? Sunt ele în creștere, stagnare sau scădere?

Prețurile la tranzacțiile imobiliare au urmat trendul național de creștere în ultimii ani, față de 2020, când au avut o mică scădere cauzată de pandemie. Prețurile au crescut pentru unele proprietăți chiar și cu 100%. Cele mai căutate sunt garsonierele și apartamentele cu două camere, iar prețul acestora a crescut exponențial în ultimii 5 ani.

Dacă în urmă cu 5 ani, prețul unei garsoniere în Sfântu Gheorghe era de aproximativ 20.000 de euro (depinde de zonă), acum garsonierele aflate într-o zonă bună se vând între 35.000-40.000 de euro, iar în unele cazuri, cum ar fi proprietăți renovate la un nivel ridicat și pretabile pentru închiriere în regim hotelier, se vând chiar și cu peste 45.000 de euro (proprietăți construite înainte de 1989). În cazul celor nou construite, prețurile depășesc 80.000 de euro.

În cazul apartamentelor cu 2 camere, prețul variază între 48.000 de euro și 65.000-70.000 de euro, în funcție de zonă (cele construite înainte de 1989), iar cele noi se vând cu prețuri de la 90.000-120.000 de euro sau chiar mai mult, în funcție de confort.

Per ansamblu, prețul tuturor activelor imobiliare a crescut în ultimii ani. La Sfântu Gheorghe, stocul de locuințe nu este suficient pentru a satisface cererea și de aici se explică unul dintre motivele pentru care prețul locuințelor a crescut. Un alt factor este că activele imobiliare sunt o clasă de active care țin pasul cu inflația. Iar dacă ne uităm în urmă, vedem că inflația medie din 2020 până în 2024 a fost de aproximativ 7,4% anual.

- Cine sunt cei mai frecvenți cumpărători în județ? Sunt localnici sau persoane care se mută din alte zone? Ce caută aceștia (apartamente, case, terenuri)?

Noi ce am tranzacționat a fost către localnici care fie au căutat să se mute la ceva mai mare, fie la casă. Pot spune că observăm o creștere a celor care sunt în căutare de teren în împrejurimi pentru casă de locuit sau vacanță.

- Cum diferă prețurile locuințelor în funcție de zona din județ? De exemplu, la Întorsura Buzăului apartamentele sunt mult mai ieftine, în timp ce la Sfântu Gheorghe sunt considerabil mai scumpe. Care sunt factorii care determină aceste variații?

Cererea și oferta, migrația oamenilor, locurile de muncă, oportunitățile zonei, determină prețul imobiliarelor. Dacă la Sfântu Gheorghe prețurile sunt mai mari față de Întorsura, este datorat în mare faptului că avem o cerere mai mare pentru achiziții, pentru că orașul este mai mare și nu se construiește.

- Cum a evoluat piața imobiliară din județul Covasna în ultimii 5 ani? Observați o tendință de creștere a interesului sau lucrurile stagnează?

Piața imobiliară a fost în creștere și ca număr de tranzacții, și ca prețuri.  

- Ce considerați că limitează dezvoltarea pieței imobiliare din județ? Este vorba de infrastructură, economie locală, salarii sau alți factori?

Primul lucru la care pot să mă gândesc este numărul de locuitori – unde ai oameni, ai economie în creștere, se fac tranzacții imobiliare. Al doilea lucru, oportunitățile zonei (locuri de muncă). Dacă se creează locuri de muncă, câștigi mai mult, cheltui mai mult.

- În ciuda statisticilor actuale, vedeți potențial de creștere în județ? Ce ar putea atrage mai mulți investitori sau cumpărători?

Personal, nu văd, atâta timp cât demografic suntem în scădere, locuri de muncă nu se creează. E doar o chestiune de timp până când prețurile se vor corecta. Se tot vorbește de scăderi în ultima vreme, dar uităm să menționăm un lucru: în Sf. Gheorghe, precum și în multe alte localități, stocul de locuințe este unul foarte vechi – 40-50 ani (câteva blocuri cu o vechime de 30-35 ani). Fără îmbunătățiri, fără anvelopare, cu câteva excepții, aceste locuințe nu o să mai fie atractive pentru cumpărare (poate pentru cei din Brașov, unii au vândut la Brașov pentru a se muta la Sfântu Gheorghe).

- Ce sfaturi aveți pentru cei care doresc să cumpere sau să vândă proprietăți în Covasna în acest moment?

Pentru cei care doresc să cumpere, le recomand în primul rând să își facă un buget pentru achiziție, să facă vizionări fizic la cât mai multe locuințe, să nu ezite să apeleze la un broker de credit (pentru că nu îi costă nimic și le poate ușura accesul la un credit – asta în cazul în care doresc să acceseze unul), să verifice documentele locuinței pe care vor să o cumpere, să nu se trezească cu surprize și, de ce nu, să apeleze la un agent imobiliar care este dedicat, cunoaște legislația și îi ajută pe tot parcursul tranzacției.

Celor care vor să vândă le recomand să își țină emoțiile sub control, pentru că etapa de vânzare te poate consuma mai mult emoțional decât cea de achiziție. Să stabilească prețul în funcție de zonă, să se intereseze care sunt prețurile în zona lor, dar și să pregătească locuința adecvat pentru vânzare. Vrei să vinzi o casă, nu amintirile din ea.

Sursă grafice: Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară